2018年6月15日から、住宅宿泊事業法がスタートしており、民泊に関する法整備がだいぶ進んでいます。
住宅宿泊事業法の施行にあわせ、民泊による所得について公式な見解が国税庁サイト上で公表されていますので、今回はその内容について確認していきたいと思います。
民泊による所得はどの所得区分に該当するか？
A.民泊による所得は原則として雑所得に該当する。
一見すると不動産所得なような気もするのですが、国税庁では以下の理由により雑所得に該当すると結論付けています。
住宅宿泊事業は、宿泊者の安全等の確保や一定程度の宿泊サービスの提供が宿泊施設の提供者に義務付けられており、利用者から受領する対価には、部屋の使用料のほか、寝具等の賃貸料やクリーニング代、水道光熱費、室内清掃費、日用品費、観光案内等の役務提供の対価などが含まれていると考えられ、この点において、一般的な不動産の貸付け（賃貸）とは異なるといえます。
また例外として、次の2点を挙げています。
・不動産賃貸業を営んでいる人が、一時的に住宅宿泊事業を行った場合には、雑所得とせず、不動産所得に含めても差支えがない。
・住宅宿泊業により生計を立てていて、本業として行っている場合には、事業所得に該当する。
必要経費の具体例
申告する所得は、収入金額ー必要経費＝所得という計算式をもとに計算することになります。
このうちの必要経費として認められる金額として、以下のような具体例が挙げられています。
・ 住宅宿泊仲介業者に支払う仲介手数料
・ 住宅宿泊管理業者等に支払う管理費用や広告宣伝費
・ 水道光熱費
・ 通信費
・ 非常用照明器具の購入及び設置費用
・ 宿泊者用の日用品等購入費
・ 住宅宿泊事業に利用している家屋の減価償却費
・ 固定資産税
・ 住宅宿泊事業用資金の借入金利子
※ 生計を一にする配偶者その他の親族に支払う地代家賃等は必要経費に算入できません。
上記の経費のうち、例えば水道光熱費は、民泊事業として使用した部分と自分の生活用として使用した部分が混在するケースが考えられます。
厳密に区分できれば、それに越したことはないのですが、現実的ではありませんので、合理的な方法により区分して計算するのが一般的です。
例えば、業務用の床面積の総床面積に占める割合をもとに案分計算をすることはよく用いられる方法であり、国税庁においても具体的な計算例として取り上げられています。
サラリーマンが副業で民泊をしている場合、確定申告は必要なのか？
サラリーマンの方で会社で年末調整をしている方で、民泊で生じる所得（収入金額ー必要経費）が20万円以下で、その他に所得がない場合、確定申告は不要です。
ただし、その場合であっても住民税については申告不要制度はありませんので、住民税申告が必要となります。
また、医療費控除や寄付金控除、株の損益通算をする場合には、全ての所得について確定させなければなりませんので、20万円以下の所得であっても含めて確定申告をする必要があります。
自分が住んでいる住居を民泊で使用する場合、住宅ローン控除を適用することができるのか？
住宅ローン控除の適用を受けるためには、床面積の2分の1以上に相当する部分を専ら自己の居住の用に供していることが必要になります。
そのため、自分が住んでいる住居を、
① 住宅宿泊事業に利用しない生活用部分
② 住宅宿泊事業にのみ利用する業務用部分
③ 生活用にも業務用にも利用する併用部分のうち、主に生活用として利用する部分
④ 生活用にも業務用にも利用する併用部分のうち、主に業務用として利用する部分
に区分した上で、総床面積のうち生活用部分（①と③の合計）に占める割合が２分の１を超えるか否かで判断します。
また、住宅ローン控除の適用を受ける場合のその控除額は、住宅借入金等の金額に、総床面積のうち生活用部分（①と③の合計）に占める割合を乗じた金額を基礎として計算されます。
もう一つ注意が必要なのは、自分が住んでいる住居を特定の期間（年間合計で1か月未満程度）に限って民泊事業に使用している場合には、その住居全体を「生活用部分」として、住宅ローン控除の適用を受けることができるという点です。
１年のうち、合計で1か月程度の貸出であれば、民泊で使用した部分を考慮することなく、住宅ローン控除の適用をうけることができます。
消費税の課税関係
民泊事業において宿泊者から受領する宿泊料は、ホテルや旅館などと同様に消費税の課税対象となります。
（住宅の貸付は原則として非課税となりますが、貸付期間が1か月未満の場合や旅館業に係る施設の貸付に該当する場合には、消費税の課税対象となります。）
なお、当課税期間の基準期間（個人事業者の方は前々年、法人は前々事業年度）における課税売上高が１千万円以下の場合、当課税期間は原則として免税事業者に該当しますので、消費税の申告・納税義務はありません。
【消費税の課税事業者に該当する場合】
ウェブサイト上に民泊に提供する物件を掲載するため、ウェブサイトの運営事業者に掲載料を支払っている場合、支払先が国内事業者か国外事業者かにより、取扱いが異なります。
〇 国内事業者への支払い
課税仕入れとして、仕入税額控除の対象となります。
〇国外事業者への支払い
① 一般課税で申告する方で課税売上割合が 95％以上の方又は簡易課税制度
を適用している方
支払った掲載料は、仕入税額控除の対象となりません。
② 一般課税で申告する方で課税売上割合が 95％未満の方（①以外の方）
支払った掲載料は、仕入税額控除の対象となるとともに、同額をリバースチャージ方式により課税標準額に加算して申告・納税する必要がありますので留意が必要です。
【執筆後記】
玩具のネジが一つなくなっていることに気づく。
息子が口にしてしまう可能性があるため、夫婦でネジを大捜索。
妻の服に絡まっていたという謎の結果で一安心しました。
