贈与税は、ある人から財産をもらった時に、そのもらった人にかかる税金です。高い税率で知られる贈与税ですが、住宅を取得するための資金をもらい受けた場合で要件を満たす場合には、贈与税が非課税となる特例が設けられています。
マイホームの建築や購入をお考えの場合には、必ず知っておいて頂きたい事項になります。
住宅取得資金の贈与税の非課税制度とは？
平成２７年１月１日から平成３３年１２月３１日までの間に父母や祖父母などの直系尊属から贈与を受けて、自分が住む住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等の対価に充てるための金銭（「住宅取得等資金」といいます。）を取得した場合に、一定の要件を満たすときは、非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となる制度です。
通常、金銭の贈与を受けた場合には、贈与税という高い税率の税金を支払う必要があるのですが、住宅取得のための金銭で一定の要件を満たすものは贈与税が非課税とされる特例制度になります。
なお、「住宅用の家屋の新築」には、その新築の敷地のための土地等又は住宅用の家屋の新築に先行してする土地等の取得を含みます。
同様に、「住宅用の家屋の取得又は増改築等」には、その住宅用の家屋の取得又は増改築等の敷地のための土地等の取得を含みます。
尊属とは？
尊属とは自分よりも先の世代に属する直系および傍系の血族のことをいいます。たとえば、父母･祖父母などを直系尊属と呼びます。
いくらまでの贈与なら非課税になるのか【非課税限度額】
贈与税が非課税となる限度額は、住宅用の家屋の新築等に係る契約の締結日に応じた金額となります。
| 住宅用の家屋の新築等に係る契約の締結日 | 消費税率10％適用者 | 左記以外の者 | ||
| 省エネ等住宅 | 左記以外の住宅 | 省エネ等住宅 | 左記以外の住宅 | |
| 平成28年1月1日～
平成31年3月31日 |
ー | ー | １，２００万円 | ７００万円 |
| 平成31年4月1日～
平成32年3月31日 |
３，０００万円 | ２，５００万円 | ||
| 平成32年4月1日～
平成33年3月31日 |
１，５００万円 | １，０００万円 | １，０００万円 | ５００万円 |
| 平成33年4月1日～
平成33年12月31日 |
１，２００万円 | ７００万円 | ８００万円 | ３００万円 |
ポイント
・省エネ等住宅
省エネ等住宅とは、エネルギーの使用の合理化に著しく資する住宅用の家屋、大規模な地震に対する安全性を有する住宅用の家屋又は高齢者等が自立した日常生活を営むのに特に必要な構造及び設備の基準に適合する住宅用の家屋をいいます。
非課税限度額が大きくなりますが、適用を受けるためには、一定の証明書が必要になります。
・すでに「住宅取得資金の贈与税の非課税制度」の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額となります。
・上記の表における「消費税率10％適用者」の場合の非課税限度額は、平成３１年３月３１日までに住宅用の家屋の新築等に係る契約を締結し、非課税制度の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合でも、その金額を控除する必要はなく、新たな非課税枠として使用することができます。
・個人間の中古住宅の売買では、原則として消費税等がかかりませんので上記の表の「消費税率10％適用者」には該当しません。
住宅取得資金の贈与税非課税制度の適用を受けるための要件
贈与を受ける人（「受贈者」）の要件
① 贈与を受けた時に、受贈者が原則として日本国内に住所を有していること。
② 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系尊属）であること。
（注）配偶者の父母（又は祖父母）は直系尊属には当たりませんので留意してください。
※卑属とは自分より後の世代に属する直系および傍系の血族のことをいいます。たとえば、子･孫などを直系卑属と呼びます。
③ 贈与を受けた年の１月１日において、２０歳以上であること。
④ 贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が２，０００万円以下であること。
（注）収入金額ではなく、所得金額での判定になりますのでご留意ください。
⑤ 贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築・取得・増改築をすること。
⑥ 贈与を受けた年の翌年３月１５日までにその家屋に居住すること、又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。
（注）贈与を受けた年の翌年１２月３１日までにその家屋に居住していれば本制度の適用を受けることができます。
⑦ 自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある方から住宅用の家屋を取得したものではないこと、又はこれらの方との請負契約等により新築若しくは増改築等をしたものではないこと。
⑧ 平成２６年分以前の年分において、平成22・24・27 年度の各税制改正前の「住宅取得等資金の贈与税の非課税」のの適用を受けたことがないこと。
住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等の要件
新築・取得住宅の要件
| 床面積 | 住宅用の家屋の登記簿上の床面積が50 ㎡以上240 ㎡以下（東日本大震災被災者は240㎡以下の制限はありません。） |
| 居住割合 | ２分の１以上が居住用であることが必要です。 |
| 築年数等
（中古住宅の取得の場合にのみ求められる要件） |
次のいずれかに該当する必要があります。
経過年数による要件：その取得の日以前20 年以内（鉄骨造、鉄筋コンクリート造等の場合は25 年以内）に建築されたものであること。 取得時の耐震基準による要件：取得日以前に売主より交付を受ける新耐震基準に適合する証明書（家屋の取得の日前２年以内に調査が終了した耐震基準適合証明書又は家屋の取得の日前２年以内に耐震等級が１～３と評価された住宅性能評価書の写し、家屋の取得前２年以内に締結された既存住宅売買瑕疵保険付保証書、以下同様）があるものであることにより証明がされたもの。 居住時の耐震基準による要件：平成２６年４月１日以降に耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合において、取得時までに耐震改修工事の申請等を行い、贈与日の翌年３月１５日までに耐震基準に適合する証明書が発行されていること。 |
増改築の要件
| 床面積 | 住宅用の家屋の登記簿上の床面積が50 ㎡以上240 ㎡以下（東日本大震災被災者は240㎡以下の制限はありません。） |
| 居住割合 | ２分の１以上が居住用であることが必要です。 |
| 工事費用 | 増改築の工事費用が１００万円以上であることが必要です。 |
| 増改築の内容 | 自己が所有し、かつ、居住している家屋に対して行われたもので、工事の内容について工事証明書等の一定の書類により証明がされたものであることが必要となります。 |
総括
以上が住宅資金贈与の非課税制度の特例の概要や要件になります。
要件の中でも、受贈者の要件において判定が誤りやすい箇所がいくつかありますので留意が必要です。
次回はこの制度を利用するにあたっての注意点や他の制度への影響について書いていきます。
